Арендодатель не платил налог на доходы. Арендаторы боятся повышения арендных ставок
Рынок аренды недвижимости такой огромный, что практически каждый человек либо арендовал когда-либо квартиру, либо сдавал ее. Аренда является неотъемлемой частью жизни многих из нас. Кто-то живет в арендованных квартирах, так как не имеет возможности приобрести собственное жилье, кто-то по идейным соображениям, чтобы быть более мобильным, многие же живут только на те доходы, которые получают при сдаче квартиры в аренду. В любом случае, надеемся, что данная статья будет полезна многим - попытаемся разобраться, какие налоги оплачивает наниматель и наймодатель, существуют ли какие-либо льготы по налогообложению, как можно компенсировать свои потери.
Аренда с частичным владельцем
Только в том случае, если финансовое управление дает вам достаточную цель для победы, расходы на рекламу и затраты на вакансию квартиры могут быть учтены в налоговой декларации. Это временная аренда квартиры или квартиры, в которой вы также используете арендованные помещения также в течение некоторого времени в год для личных целей. Тем не менее, личные цели не просто связаны с помещениями. Свободная или сокращенная аренда квартиры или квартиры для отдыха также отвечает этому требованию. Если арендованные помещения используются для собственного счета, всегда должен составляться прогноз прибыли.
Правила игры
Наниматель – лицо, арендующее квартиру, или арендатор.
Наймодатель – лицо, предоставляющее квартиру, или арендодатель.
Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Наймодатель обязан декларировать и оплачивать подоходный налог независимо от того, зарегистрирован ли договор аренды или нет.
При его использовании всегда рекомендуется ограничивать использование ваших собственных помещений. Обычно это делается путем временной аренды третьей стороной. Таким образом, учитывается только зарезервированный период самопомощи. Оставшаяся вакансия больше не применяется к периоду аренды. Если самообслуживание будет возможно в любое время, все затраты на вакансию будут переданы арендодателю в соотношении фактического использования.
Тем не менее, победители намерений победителей будут подчиняться арендодателю, даже если арендодатель будет второстепенным. Желание выиграть всегда предоставляется, если помещение было арендовано не менее чем на 75% от обычных дней лизинга, даже если арендодатель использовал помещение для своих личных целей.
Договор аренды может быть возмездным или безвозмездным. При заключении безвозмездного договора наниматель «не платит» арендную плату, а наймодатель, соответственно, «не получает» доход. Данный способ ухода от оплаты подоходного налога хорошо известен налоговой службе, поэтому данный договор чаще всего применяется только в отношении близких родственников. Если договор заключен между посторонними людьми, то наниматель дополнительно обязан оплачивать налог с суммы, равной сумме арендной платы за аналогичную квартиру (по аналогии с дарением).
На что вы должны обратить внимание как арендодатель
Арендодатели не всегда знают об использовании своих помещений и их влиянии на подоходный налог. Самостоятельное использование также присутствует, когда арендодатель использует квартиру с целью, которая не служит для личного восстановления. В частности, это регулирование влияет на пребывание в собственных помещениях, которые используются для ремонта или незначительных косметических ремонтов. В этих случаях, как домовладелец, вы должны убедительно сообщить, что ваше пребывание предназначено исключительно для ремесленных занятий, а не для отдыха.
Законодательство
Гражданский кодекс РФ:
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Статьи 288-293);
Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав (Статьи 301– 306);
Глава 27. Понятие и условия договора (Статьи 420 – 431);
Глава 35. Наем жилого помещения (Статьи 671 – 688);
Глава 36. Безвозмездное пользование (Статьи 689 – 701).
Однако в этом случае вам будет предъявлено обвинение в использовании помещений. Однако это только пропорционально. При расчете избыточного прогноза вы можете включать только те расходы на рекламу, которые относятся исключительно к тому периоду, когда ваша квартира для отдыха фактически арендована или зарезервирована для гостей. Заявки, относящиеся к времени их собственного использования, не должны включаться в этот прогноз. Если результат затрат на рекламу, который может взиматься только пропорционально, вы должны включить их в свой прогноз в соответствующем соотношении между самообслуживанием и арендой.
Налоговый кодекс РФ:
Глава 1. Законодательство о налогах и сборах и иные нормативные правовые акты о налогах и сборах (Статьи 1 – 11);
Глава 23. Налог на доходы физических лиц (Статьи 207 – 233);
Глава 26.2. Упрощенная система налогообложения (Статья 346.11 – 346.25).
Уголовный кодекс РФ:
Незаконное предпринимательство – Статья 171;
К ним относятся, среди прочего, страховые взносы, амортизация здания и земельный налог. Как правило, вы должны создать этот прогноз на 30 лет. Сокращение этого периода возможно только в случае объективных обстоятельств, которые оправдывают временное использование.
Коммерческий налог для домовладельцев домов отдыха и домов отдыха
Налог, который может начисляться вам в качестве арендодателя комнат отдыха или квартир для отдыха, - это коммерческий налог. Однако это необходимо только в наименьших случаях, поскольку не каждый владелец также управляет торговлей. Ниже вы узнаете, что такое коммерческий налог, независимо от того, являетесь ли вы арендодателем, подлежащим коммерческому налогообложению и что вы должны обратить внимание на коммерческий налог на аренду вашего жилья и домов для отдыха.
Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица – Статья 198;
Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов – Статья 199.2.
Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Он облагается налогом на прибыль от торговли на доходность коммерческого предприятия и составляет не менее семи процентов. Однако фактическая сумма торгового налога зависит от местоположения торгового заведения и может быть кратной этой сумме. В этом контексте важную роль играет показатель сбора муниципалитета. Чем выше это, тем выше коммерческий налог на коммерческий бизнес.
Согласно закону, все предприятия, которые осуществляют торговлю в соответствии с торговыми правилами, подлежат коммерческому праву. Это включает в себя большую часть связанной с работой и производственной деятельности. Необходимые условия также могут быть выполнены для аренды земли или частей земли, чтобы деятельность была сделкой. Однако арендодатель обязан платить налог с торговли только в том случае, если он юридически считается трейдером.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 23.12.2010) "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" – о сдаче в аренду второй квартиры.
Налоги для наймодателя. Быть ли предпринимателем?
Стандартно наймодатель оплачивает 13% подоходного налога с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Если наймодатель не живет в России более чем 6 месяцев в году, то налог равен 30%, так как в этом случае наймодатель перестает быть налоговым резидентом.
Вы являетесь владельцем коммерческих и праздничных домов?
Любая форма лизинга может привести либо к доходу от коммерческого предприятия, либо к доходу от лизинга или лизинга. Различие делается на основе сходства или различий в коммерческом гостиничном бизнесе. Если есть много сходств с коммерческими отелями, может случиться так, что коммерческий налог также должен заплатить за аренду подходящих комнат. Это может быть, среди прочего, то, что квартиры убираются внешним персоналом или гости регулярно ухаживают во время их пребывания. Последнее часто дается, в частности, в домах отдыха.
Для наймодателя существует возможность платить не 13% подоходный налог, а 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а основным видом деятельности указать сдачу в аренду жилья и выбрать упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%. Данная ставка распространяется на все доходы, полученные предпринимателем от предпринимательской деятельности. Существует два вида ставок – 15 и 6 %. Ставка в 15 % невыгодна для наймодателя, так как 15% платится с разницы между доходами и расходами предпринимателя, а расходов у наймодателя по содержанию квартиры не так много. Расходы на ремонт квартиры можно отнести на расходы предпринимателя, что позволит уменьшить налогооблагаемую базу при 15% ставке, но в абсолютном большинстве случае 6% ставка выгоднее.
Еще одно указание на коммерческую деятельность - это когда ваша собственность находится в зоне отдыха и часто может быть арендована из-за ее местонахождения. Кроме того, коммерческий налог может наступить, если вы управляете имуществом от организации праздничного обслуживания или помогаете в аренде помещений. Но осторожность также необходима с бизнесом, подобным пенсионеру. Вас также можно попросить проверить, предлагается ли квартира в аренду.
Однако, как правило, аренда отдельных квартир и сборочных комнат не является коммерческой деятельностью. Только если вы арендуете несколько объектов непрерывно, может существовать коммерческая деятельность. В большинстве случаев, однако, разрешение на аренду жилья и имущество для отдыха распределяется на управление активами.
Если наймодатель сдает только одну квартиру в аренду, то он вправе выбирать, хочет ли он регистрироваться в качестве предпринимателя или нет. Если же наймодатель владеет несколькими квартирами и сдает их в аренду, то регистрироваться как индивидуальный предприниматель ему желательно, так как такая деятельность может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность (это весьма субъективный вопрос, так как четких критериев на этот счет у налоговиков нет).
Присвоение как коммерческая деятельность происходит только в том случае, если вы отвечаете следующим трем требованиям без исключения. Первое требование заключается в том, что квартира уже полностью меблирована и должна быть расположена в чистой зоне отдыха. Это включает, в частности, прачечную и посуду. Кроме того, вы должны иметь существующую организацию праздничного обслуживания, рекламирую свою квартиру и передать управление квартирой. В конечном счете, квартира должна быть зарезервирована для аренды в любое время и не должна быть временно оставлена без намерения арендовать.
Организация ИП с 6%, конечно же, выгоднее для владельца квартиры, чем оплата обычного 13% подоходного налога, но следует учитывать, что предприниматель обязан регулярно сдавать отчетность (вместо необходимости ежегодно подавать налоговую декларацию), оплачивать социальные и пенсионные взносы (и сдавать отчетность в соответствующие фонды), которые год от года становятся все больше и больше.
Обратите особое внимание на торговый налог
Это требует, в частности, трудоустройства сотрудников, которые надолго заключают договоры аренды с отдыхающими и обеспечивают маклесозное состояние имущества. Хотя количество арендованных жилых помещений у постоянных арендаторов не является решающим фактором как в сборочных комнатах, так и домах отдыха, оно все равно может повлиять на ваше назначение как коммерческое предприятие. Тем не менее, важно знать, есть ли сильное сходство между арендой недвижимости с арендой коммерческой гостиницы или пенсии.
Кто платит?
Не всегда налог оплачивает наймодатель. Часто в договоре стороны прописывают, что налог оплачивает наниматель. Такие случаи распространены в квартирах, которые оплачивает работодатель для своих сотрудников. В этом случае наниматель является налоговым агентом и самостоятельно оплачивает налог вместо наймодателя (но за его счет).
Самая большая общая особенность здесь заключается в том, что арендные помещения и недвижимость для отдыха, а также гостиничные номера и пансионаты сдаются в аренду многочисленным часто меняющимся арендаторам, которые живут в помещениях только на короткий период времени.
Однако предварительное условие для постоянного лизинга предоставляется только в том случае, если вы всегда доступны. Это, конечно, не означает, что кратковременное отключение мобильного телефона является достаточным для того, чтобы он не был постоянно доступен. Законодатель устанавливает предел таким образом, что необходимые предпосылки выполняются, если заинтересованный арендатор может всегда арендовать и приобретать его подходящую комнату в тот же день без предварительной договоренности.
Налоги для нанимателя (арендатора)
По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.
Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.
Кроме того, вы должны также обратить внимание на структурный дизайн вашего помещения. В частности, решающее значение имеет прием указанных коммерческих объектов. Даже если ваш прием не занят, строительства достаточно, чтобы взять с собой коммерческую деятельность. Однако, если вы соблюдаете эти важные вещи, вы можете избежать классификации в качестве коммерческого предприятия при аренде ваших фитингов и объектов для отдыха в любом случае, тем самым не позволяя вам платить коммерческий налог.
Налог с оборота - в случае сборочных и праздничных квартир - вопрос времени
С момента вступления в силу НДС все продажи, произведенные в Германии, облагаются налогом. В принципе, каждый предприниматель обязан уплатить НДС, который является самозанятым или самозанятым, и получает долгосрочную прибыль за счет своих продаж. Хотя лизинг и лизинг земельных, жилых и коммерческих помещений исключаются из этого налога, арендодатели и квартиры должны быть осторожны. Вы можете потребовать удержать этот налог, несмотря на освобождение от уплаты НДС.
То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.
Недостаток использования: жилье должно преобладать
У Тефана Дассела скоро будет своя специальная команда. Около трети тысяч квартир в Берлине расположены в Митте, по оценкам Дассела. Один в Берлине-Митте сообщил: «Я предполагаю, однако, что темная цифра составляет 50 процентов», - говорит Дассель. Эти 50 процентов могут скоро оказаться на воротнике. С мая этого года в Берлине запрет на использование пространства для проживания. Во времена жесткого жилья человек хочет помешать владельцам арендовать свои квартиры не долгосрочным арендаторам, а в краткосрочной и частично более прибыльной для туристов.
Налоговый вычет при сдаче
Налоговый вычет при аренде можно получить только в одном единственном случае – если недвижимость нежилая. Так как в данной статье мы рассматриваем исключительно жилую недвижимость, то и у нанимателя, и у наймодателя нет оснований на получение налогового вычета.
Если недвижимость нежилая, то арендатор может получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, и только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату, а оказывает эти услуги арендодатель.
Периодическая аренда или сдача в аренду, например, во время отпуска, по-прежнему разрешена. Однако, только в том случае, если «использование жилья превалирует», как говорится в законе. В январе фон Дассель хочет нанять четырех полевых работников. В ближайшем будущем в столице будет найдено 22 сотрудника. Район Митте выпустил приложение для анализа жилищных порталов. Кроме того, инспекторы «уступают населению».
Юридический коврик в Германии
Нередко арендаторы соседей также страдают от шумных туристов. 65 объявлений уже доступны в Митте.
Операторы коммерческих квартир хотят сражаться
С запретом на использование этого имущества Берлин планирует превратить квартиры в обычные арендованные квартиры. Операторы домов отдыха чувствуют себя козлами отпущения и хотят обратиться в суд.Порядок оплаты налога
За доходы, полученные в текущем году, налогоплательщик отчитывается в начале следующего года. Подать налоговую декларацию необходимо до 30 апреля. В декларации указывается, что доходы были получены от сдачи в аренду квартиры, которая находится в собственности. Налоговая служба может попросить предоставить копию договора аренды, поэтому занижать доход, полученный от сдачи в аренду квартиры, не стоит. Декларация подается лично, через представителя или по почте. После подачи декларации необходимо в срок до 15 июля заплатить налог по реквизитам налоговой инспекции. Все доходы, полученные в течение года от работодателя, также указываются в декларации, несмотря на то, что налоги по этим доходом уже заплачены работодателем. Совместно с декларацией необходимо подать справку 2НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах.
Стоит отметить, что если в договоре прописано, что все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то налоговая служба может принудить наймодателя оплатить налог с суммы коммунальных платежей, так как, по сути, он сэкономил эти деньги, и, соответственно, получил доход.
Если был заключен договор безвозмездного пользования, то оплачивать налог наймодателю не нужно, так как доходы не были получены. Для нанимателя при безвозмездном пользовании процедура подачи декларации аналогична.
Последствия уклонения
Ответственность за неуплату налогов с доходов, полученных от сдачи в аренду квартиру, может наступить только при наличии договора и подтвержденного факта передачи денег. Если нет договора и подтвержденного факта передачи денег, то привлечь к ответственности практически невозможно, даже если все соседи будут в один голос утверждать, что квартира сдается.
Однако если договор заключен, деньги по нему получались, то платить налог мы обязаны. Ответственность предусмотрена не только в Налоговом кодексе, но и в Уголовном. Указывать в договоре чисто символическую стоимость не стоит, так как данный факт также является сокрытием доходов.
Если налоговая служба знает о договоре, начисляет налог к оплате, но налогоплательщик его не оплачивает, то в этом случае предусмотрена ответственность за неуплату налогов в виде штрафа в размере 20 или 40 %, в зависимости от того, умышленно или неумышленно уклонялся налогоплательщик. Иногда налоговые органы для злостных неплательщиков перекрывают возможность выезда из страны, обращаясь в суд и в дальнейшем к судебным приставам.
Если владелец квартиры сдает не одну квартиру, а несколько, что он может понести уголовную ответственность за незаконное предпринимательство. Данная статья предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 5 лет.
Таким образом, ответственность за неоплату налогов огромна, вплоть до уголовной, а механизмов регулирования данного рынка у государства пока немного. Но ежегодно все большее число владельцев пополняет ряды законопослушных налогоплательщиков – кто-то по результатам работы выявления арендуемых квартир налоговыми органами, а кто-то в силу личной сознательности.
Преимущества оплаты налогов
Сейчас по разным оценкам до 20% владельцев квартир оплачивают налоги, но большая часть из них делает это не по собственному желанию, а в силу сложившихся обстоятельств – квартира сдается юридическому лицу для проживания сотрудников.
А ведь преимущества от оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду весьма весомы.
Для наймодателя появляется гарантия сохранности имущества, защищенность от неожиданного съезда нанимателя, и наоборот, законный механизм быстро расстаться с неугодным арендатором, нарушающим общественный порядок. В случае причинения вреда имуществу наймодатель может обратиться в суд, а также потребовать, чтобы именно наниматель оплачивал ремонт квартиры соседей в случае пролива или пожара.
Для нанимателя официальный договор также предпочтительнее. С заключенным договором он застрахован от внезапного выселения или повышения арендной платы. В соответствии с Гражданским кодексом арендная плата не может меняться чаще одного раза в год. Также заключенный договор психологически существенно улучшает жизнь нанимателя – нет необходимости прятаться от соседей, можно самостоятельно обращаться в жилищно-коммунальные службы, принимать участие в общих собраниях жильцов дома, оформлять временную регистрацию, пользоваться районными поликлиниками, школами и детскими садами. Данный перечень можно продолжать бесконечно. У законно проживающего нанимателя появляется внутренняя свобода, неведомая человеку, лишенному законного права на арендованную квартиру.
Положительная тенденция развития рынка аренды, в том числе и его легализация, говорят о повышении сознательности граждан, что рано или поздно приведет Россию к более высокому уровню жизни каждого.
Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru
Рынок аренды недвижимости такой огромный, что практически каждый человек либо арендовал когда-либо квартиру, либо сдавал ее. Аренда является неотъемлемой частью жизни многих из нас. Кто-то живет в арендованных квартирах, так как не имеет возможности приобрести собственное жилье, кто-то по идейным соображениям, чтобы быть более мобильным, многие же живут только на те доходы, которые получают при сдаче квартиры в аренду. В любом случае, надеемся, что данная статья будет полезна многим - попытаемся разобраться, какие налоги оплачивает наниматель и наймодатель, существуют ли какие-либо льготы по налогообложению, как можно компенсировать свои потери.
Аренда с частичным владельцем
Только в том случае, если финансовое управление дает вам достаточную цель для победы, расходы на рекламу и затраты на вакансию квартиры могут быть учтены в налоговой декларации. Это временная аренда квартиры или квартиры, в которой вы также используете арендованные помещения также в течение некоторого времени в год для личных целей. Тем не менее, личные цели не просто связаны с помещениями. Свободная или сокращенная аренда квартиры или квартиры для отдыха также отвечает этому требованию. Если арендованные помещения используются для собственного счета, всегда должен составляться прогноз прибыли.
Правила игры
Наниматель – лицо, арендующее квартиру, или арендатор.
Наймодатель – лицо, предоставляющее квартиру, или арендодатель.
Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Наймодатель обязан декларировать и оплачивать подоходный налог независимо от того, зарегистрирован ли договор аренды или нет.
Договор аренды может быть возмездным или безвозмездным. При заключении безвозмездного договора наниматель «не платит» арендную плату, а наймодатель, соответственно, «не получает» доход. Данный способ ухода от оплаты подоходного налога хорошо известен налоговой службе, поэтому данный договор чаще всего применяется только в отношении близких родственников. Если договор заключен между посторонними людьми, то наниматель дополнительно обязан оплачивать налог с суммы, равной сумме арендной платы за аналогичную квартиру (по аналогии с дарением).
На что вы должны обратить внимание как арендодатель
Арендодатели не всегда знают об использовании своих помещений и их влиянии на подоходный налог. Самостоятельное использование также присутствует, когда арендодатель использует квартиру с целью, которая не служит для личного восстановления. В частности, это регулирование влияет на пребывание в собственных помещениях, которые используются для ремонта или незначительных косметических ремонтов. В этих случаях, как домовладелец, вы должны убедительно сообщить, что ваше пребывание предназначено исключительно для ремесленных занятий, а не для отдыха.
Законодательство
Гражданский кодекс РФ:
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Статьи 288-293);
Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав (Статьи 301– 306);
Глава 27. Понятие и условия договора (Статьи 420 – 431);
Глава 35. Наем жилого помещения (Статьи 671 – 688);
Глава 36. Безвозмездное пользование (Статьи 689 – 701).
Налоговый кодекс РФ:
Глава 1. Законодательство о налогах и сборах и иные нормативные правовые акты о налогах и сборах (Статьи 1 – 11);
Глава 23. Налог на доходы физических лиц (Статьи 207 – 233);
Глава 26.2. Упрощенная система налогообложения (Статья 346.11 – 346.25).
Уголовный кодекс РФ:
Незаконное предпринимательство – Статья 171;
Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица – Статья 198;
Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов – Статья 199.2.
Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 23.12.2010) "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" – о сдаче в аренду второй квартиры.
Налоги для наймодателя. Быть ли предпринимателем?
Стандартно наймодатель оплачивает 13% подоходного налога с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Если наймодатель не живет в России более чем 6 месяцев в году, то налог равен 30%, так как в этом случае наймодатель перестает быть налоговым резидентом.
Для наймодателя существует возможность платить не 13% подоходный налог, а 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а основным видом деятельности указать сдачу в аренду жилья и выбрать упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%. Данная ставка распространяется на все доходы, полученные предпринимателем от предпринимательской деятельности. Существует два вида ставок – 15 и 6 %. Ставка в 15 % невыгодна для наймодателя, так как 15% платится с разницы между доходами и расходами предпринимателя, а расходов у наймодателя по содержанию квартиры не так много. Расходы на ремонт квартиры можно отнести на расходы предпринимателя, что позволит уменьшить налогооблагаемую базу при 15% ставке, но в абсолютном большинстве случае 6% ставка выгоднее.
Еще одно указание на коммерческую деятельность - это когда ваша собственность находится в зоне отдыха и часто может быть арендована из-за ее местонахождения. Кроме того, коммерческий налог может наступить, если вы управляете имуществом от организации праздничного обслуживания или помогаете в аренде помещений. Но осторожность также необходима с бизнесом, подобным пенсионеру. Вас также можно попросить проверить, предлагается ли квартира в аренду.
Однако, как правило, аренда отдельных квартир и сборочных комнат не является коммерческой деятельностью. Только если вы арендуете несколько объектов непрерывно, может существовать коммерческая деятельность. В большинстве случаев, однако, разрешение на аренду жилья и имущество для отдыха распределяется на управление активами.
Если наймодатель сдает только одну квартиру в аренду, то он вправе выбирать, хочет ли он регистрироваться в качестве предпринимателя или нет. Если же наймодатель владеет несколькими квартирами и сдает их в аренду, то регистрироваться как индивидуальный предприниматель ему желательно, так как такая деятельность может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность (это весьма субъективный вопрос, так как четких критериев на этот счет у налоговиков нет).
Присвоение как коммерческая деятельность происходит только в том случае, если вы отвечаете следующим трем требованиям без исключения. Первое требование заключается в том, что квартира уже полностью меблирована и должна быть расположена в чистой зоне отдыха. Это включает, в частности, прачечную и посуду. Кроме того, вы должны иметь существующую организацию праздничного обслуживания, рекламирую свою квартиру и передать управление квартирой. В конечном счете, квартира должна быть зарезервирована для аренды в любое время и не должна быть временно оставлена без намерения арендовать.
Организация ИП с 6%, конечно же, выгоднее для владельца квартиры, чем оплата обычного 13% подоходного налога, но следует учитывать, что предприниматель обязан регулярно сдавать отчетность (вместо необходимости ежегодно подавать налоговую декларацию), оплачивать социальные и пенсионные взносы (и сдавать отчетность в соответствующие фонды), которые год от года становятся все больше и больше.
Обратите особое внимание на торговый налог
Это требует, в частности, трудоустройства сотрудников, которые надолго заключают договоры аренды с отдыхающими и обеспечивают маклесозное состояние имущества. Хотя количество арендованных жилых помещений у постоянных арендаторов не является решающим фактором как в сборочных комнатах, так и домах отдыха, оно все равно может повлиять на ваше назначение как коммерческое предприятие. Тем не менее, важно знать, есть ли сильное сходство между арендой недвижимости с арендой коммерческой гостиницы или пенсии.
Кто платит?
Не всегда налог оплачивает наймодатель. Часто в договоре стороны прописывают, что налог оплачивает наниматель. Такие случаи распространены в квартирах, которые оплачивает работодатель для своих сотрудников. В этом случае наниматель является налоговым агентом и самостоятельно оплачивает налог вместо наймодателя (но за его счет).
Налоги для нанимателя (арендатора)
По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.
Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.
То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.
Недостаток использования: жилье должно преобладать
У Тефана Дассела скоро будет своя специальная команда. Около трети тысяч квартир в Берлине расположены в Митте, по оценкам Дассела. Один в Берлине-Митте сообщил: «Я предполагаю, однако, что темная цифра составляет 50 процентов», - говорит Дассель. Эти 50 процентов могут скоро оказаться на воротнике. С мая этого года в Берлине запрет на использование пространства для проживания. Во времена жесткого жилья человек хочет помешать владельцам арендовать свои квартиры не долгосрочным арендаторам, а в краткосрочной и частично более прибыльной для туристов.
Налоговый вычет при сдаче
Налоговый вычет при аренде можно получить только в одном единственном случае – если недвижимость нежилая. Так как в данной статье мы рассматриваем исключительно жилую недвижимость, то и у нанимателя, и у наймодателя нет оснований на получение налогового вычета.
Если недвижимость нежилая, то арендатор может получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, и только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату, а оказывает эти услуги арендодатель.
Порядок оплаты налога
За доходы, полученные в текущем году, налогоплательщик отчитывается в начале следующего года. Подать налоговую декларацию необходимо до 30 апреля. В декларации указывается, что доходы были получены от сдачи в аренду квартиры, которая находится в собственности. Налоговая служба может попросить предоставить копию договора аренды, поэтому занижать доход, полученный от сдачи в аренду квартиры, не стоит. Декларация подается лично, через представителя или по почте. После подачи декларации необходимо в срок до 15 июля заплатить налог по реквизитам налоговой инспекции. Все доходы, полученные в течение года от работодателя, также указываются в декларации, несмотря на то, что налоги по этим доходом уже заплачены работодателем. Совместно с декларацией необходимо подать справку 2НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах.
Стоит отметить, что если в договоре прописано, что все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то налоговая служба может принудить наймодателя оплатить налог с суммы коммунальных платежей, так как, по сути, он сэкономил эти деньги, и, соответственно, получил доход.
Если был заключен договор безвозмездного пользования, то оплачивать налог наймодателю не нужно, так как доходы не были получены. Для нанимателя при безвозмездном пользовании процедура подачи декларации аналогична.
Последствия уклонения
Ответственность за неуплату налогов с доходов, полученных от сдачи в аренду квартиру, может наступить только при наличии договора и подтвержденного факта передачи денег. Если нет договора и подтвержденного факта передачи денег, то привлечь к ответственности практически невозможно, даже если все соседи будут в один голос утверждать, что квартира сдается.
Однако если договор заключен, деньги по нему получались, то платить налог мы обязаны. Ответственность предусмотрена не только в Налоговом кодексе, но и в Уголовном. Указывать в договоре чисто символическую стоимость не стоит, так как данный факт также является сокрытием доходов.
Если налоговая служба знает о договоре, начисляет налог к оплате, но налогоплательщик его не оплачивает, то в этом случае предусмотрена ответственность за неуплату налогов в виде штрафа в размере 20 или 40 %, в зависимости от того, умышленно или неумышленно уклонялся налогоплательщик. Иногда налоговые органы для злостных неплательщиков перекрывают возможность выезда из страны, обращаясь в суд и в дальнейшем к судебным приставам.
Если владелец квартиры сдает не одну квартиру, а несколько, что он может понести уголовную ответственность за незаконное предпринимательство. Данная статья предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 5 лет.
Таким образом, ответственность за неоплату налогов огромна, вплоть до уголовной, а механизмов регулирования данного рынка у государства пока немного. Но ежегодно все большее число владельцев пополняет ряды законопослушных налогоплательщиков – кто-то по результатам работы выявления арендуемых квартир налоговыми органами, а кто-то в силу личной сознательности.
Преимущества оплаты налогов
Сейчас по разным оценкам до 20% владельцев квартир оплачивают налоги, но большая часть из них делает это не по собственному желанию, а в силу сложившихся обстоятельств – квартира сдается юридическому лицу для проживания сотрудников.
А ведь преимущества от оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду весьма весомы.
Для наймодателя появляется гарантия сохранности имущества, защищенность от неожиданного съезда нанимателя, и наоборот, законный механизм быстро расстаться с неугодным арендатором, нарушающим общественный порядок. В случае причинения вреда имуществу наймодатель может обратиться в суд, а также потребовать, чтобы именно наниматель оплачивал ремонт квартиры соседей в случае пролива или пожара.
Для нанимателя официальный договор также предпочтительнее. С заключенным договором он застрахован от внезапного выселения или повышения арендной платы. В соответствии с Гражданским кодексом арендная плата не может меняться чаще одного раза в год. Также заключенный договор психологически существенно улучшает жизнь нанимателя – нет необходимости прятаться от соседей, можно самостоятельно обращаться в жилищно-коммунальные службы, принимать участие в общих собраниях жильцов дома, оформлять временную регистрацию, пользоваться районными поликлиниками, школами и детскими садами. Данный перечень можно продолжать бесконечно. У законно проживающего нанимателя появляется внутренняя свобода, неведомая человеку, лишенному законного права на арендованную квартиру.
Положительная тенденция развития рынка аренды, в том числе и его легализация, говорят о повышении сознательности граждан, что рано или поздно приведет Россию к более высокому уровню жизни каждого.
Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru